о компании кабинет
риэлтора
кабинет
юриста
кабинет
оценщика
кабинет кадастрового
инженера
 

Анализ рынка коммерческой недвижимости в Вологде и Вологодской области.

(по состоянию на третий квартал 2012 года)

 

Рынок коммерческой недвижимости Вологды в настоящий момент является  стабильным рынком, характеризующийся высоким уровнем доходности. Это напрямую связано с благоприятным инвестиционным климатом, сложившимся в России и в Вологодской области в последние годы. Однако в среднесрочной перспективе в связи с финансовым кризисом можно ожидать снижения прибыли от вложений, но рынок останется по-прежнему привлекательным для инвесторов.

Эксперты офисного рынка выделяют 5 классов офисных помещений: А, В, С, Д, Е. Класс "А" включает помещения, расположенные в элитных зданиях в центре города, оборудование и дизайн которых отвечает всем требованиям западных стандартов: наличие служб безопасности и обслуживания, охраняемой стоянки, евроремонт, современные средства связи и др. Основными арендаторами являются крупные финансовые и банковские группы, преуспевающие фирмы.

Офисные здания класса "В" также располагаются в престижных коммерческих и финансовых районах центра города. Достаточно часто в этот разряд переходят офисные здания класса "А" через 5-7 лет их эксплуатации. Процесс этот неизбежен из-за постоянного повышения стандартов качества офисных помещений. Основными арендаторами помещений этого класса являются крупные и часть средних российских и зарубежных фирм и компаний.
Класс "С" формируют здания, расположенные вне центра города, к которым имеется удобный транспортный доступ из делового центра. По некоторым параметрам офисные здания этого класса схожи со зданиями класса "В" - автостоянки, минимально необходимый набор деловых и бытовых служб, средств связи и т. п. - однако степень качества и диверсификации предоставляемых услуг существенно ниже. Основными арендаторами являются небольшие фирмы и компании.

Офисные здания класса "Д" находятся вдали от центральных деловых районов города. Инженерные коммуникации подобных зданий, как правило, устарели, отсутствуют специализированные службы обслуживания зданий, имеющиеся автостоянки не обеспечивают всех арендаторов и т. п. Основными арендаторами являются небольшие фирмы, которые не в состоянии позволить себе более комфортабельные и престижные помещения.

Класс "Е" представляют помещения, не приспособленные для размещения офисов, требующие ремонта или реконструкции. В настоящее время на рынке офисных помещений Вологды преобладают офисы класса «В» и «С» и «Д» класса.

Диапазон арендных ставок офисных помещений в городе Вологде в зависимости от местоположения и характеристик объекта колеблется от 250 до 1000 рублей за кв.м. в месяц.

 

Площадь помещения, кв.м.

Район города

Стоимость арендной платы, руб.

10-32

Заречье, Карла Маркса

280-360

25-51

Центр, М. Ульяновой

500

115

Ленинградская

800

120

Мальцева

1000

 

Причем расходы на коммунальные услуги и электроэнергию составляют примерно 5-10% от стоимости арендной платы. В большинстве случаев стоимость коммунальных платежей уже заложена в величину арендной платы.

Доля офисных помещений предлагаемых к аренде составляет 35% от всех предложений по аренде коммерческой недвижимости. Средняя цена предложения продажи 1 кв. метра офисных помещений в Вологде составляет 50 000 рублей. А диапазон цен в зависимости от местоположения и характеристик объекта колеблется от 45 000 до 80 000 рублей за кв.м.  Доля офисных помещений предлагаемых к продаже составляет примерно 40% от всех предложений по продаже коммерческой недвижимости.

 

Площадь помещения, кв.м.

Район города

Стоимость 1 кв.м. помещения, руб.

74

Фрязиновская

25675

38

Ярославская

35263

54

Тендрякова

47222

103

Челюскинцев

51886

160

Зосимовская

61250

105

Чехова

82857

 

Колебание цен на рынке коммерческой недвижимости во многом повторяет колебание цен на рынке жилья. Увеличение и уменьшение спроса или предложения на одном сегменте рынка отражается и на рынке другого сегмента. Эта взаимосвязь объясняется уровнем благосостояния граждан. Естественно, если растет спрос на жилье, то повышается уровень благосостояния граждан, а значит, пользуется спросом и коммерческая недвижимость. Так, во многом схожа и природа ценообразующих факторов по этим сегментам, например, местоположение (расстояние от центра, развитость инфраструктуры района), возраст здания. Конечно же, на стоимость объектов коммерческой недвижимости влияют и многие другие факторы, например: наличие отдельного входа – офисные помещения с отдельным входом стоят на 15-20% дороже;

Например,

Элементы сравнения

Ед. изм.

Аналог № 1

Аналог № 2

Источники информации

 

www.qp.ru

Тел.: 8-953-516-83-88

www.qp.ru

Тел.: 8-911-504-00-92

Местоположение

 

ул. Северная 36

ул. Добролюбова 26

Цена предложения/продажи

руб.

1 480 000 

1 800 000 

Цена  предложения/ продажи 1 м2

руб.

50 169

56 250 

Функциональное назначение (целевое использование)

 

офисное

офисное

Материал стен

 

кирпич

кирпич

Общая площадь

м2

29,5

32

Этаж

 

1

1

Наличие отдельного входа

 

нет

есть

Техническое состояние

 

хорошее

хорошее

Скорректированная цена

руб.

50 169

56 250 

Расчет коэффициента

50 169 / 56 250 = 0,89 или 11%

 

Как видно из таблицы (источники информации см. в приложении № 6), стоимость двух идентичных объектов, отличающихся одним параметром (наличие отдельного входа) находится в диапазоне 50 000 – 56 000 рублей. Учитывая данный расчет, а также профессиональные знания и опыт оценщика, консультации со специалистами в области недвижимости (АН «Альтернатива», АН «Мир квартир», АН «Альфа-недвижимость»), можно с уверенностью сказать, что наличие отдельного входа оценивается примерно в 15% от стоимости объекта.

Общая площадь – как правило, помещения с меньшей площадью сдаются в аренду и продаются гораздо быстрее, т.к. стоят относительно недорого, причем, срок экспозиции больших (складских, торговых) площадей может составлять до 6 месяцев и более. А значит и стоимость 1 кв.м. идентичных, но разных по площади помещений будет разная. Эта разница может варьироваться от 5% до 20% в зависимости от разницы в площади.

Например,

Элементы сравнения

Ед. изм.

Аналог № 1

Аналог № 2

Источники информации

 

www.qp.ru

Тел.: 8-911-441-88-89

 

www.qp.ru

Тел.: 8-8172-75-59-95,

8-921-716-52-52

Местоположение

 

ул. Конева 18 Г

Пр. Осановский 29 А

Общая площадь

м2

26

180

Цена  предложения/ аренды 1 м2

руб.

385

350 

Функциональное назначение (целевое использование)

 

офисное

офисное

Материал стен

 

кирпич

кирпич

Общая площадь

м2

26

180

Этаж

 

1

1

Техническое состояние

 

хорошее

хорошее

Скорректированная цена

руб.

385

350 

Расчет коэффициента

350 / 385 = 0,90 или 10%

 

Из таблицы видно, что стоимость помещения площадью более 100 кв.м. на 10% ниже чем стоимость идентичного помещения площадью до 100 кв.м. Проанализировав ситуацию на рынке недвижимости можно представить шкалу экспертных оценок по площади помещений:

 

Шкала корректировок на размер помещений (зданий)

Площади помещений (зданий), м2

Корректировка, %

Площади помещений (зданий), м2

Корректировка, %

до 25

0,0

от 250 до 1000

15,0

от 25 до 100

5,0

1000 и более

20,0

от 100 до 250

10,0

 

 

тел.: 8 (8172) 56-01-65, 56-25-67

г. Вологда, ул. Челюскинцев, д. 47, оф. 9.

 

ООО "Интеллект-Гарант" - хостинг